美國房地產市場的低迷態勢仍在延續，但硅谷地區卻上演著火熱景象。

根據全美住房建筑商協會（NAHB）9月16日發布的數據，九月份房屋建筑商信心指數持續徘徊于低位。該月有65%的建筑商提供了某種形式的購房優惠，報告降價的建筑商比例達到39%，為疫情以來的最高水平。

然而，硅谷卻呈現出截然不同的景氣度。“我有時與得克薩斯州等地的同行交流，當我提到硅谷的房屋成交價始終高于掛牌價時，他們都感到難以置信。”美國房產經紀公司Compass經紀人、硅谷房地產經紀人協會全球商業理事會主席馬克·王（Mark Wong）告訴第一財經記者。

“硅谷最不缺的就是現金買家”

與全美市場的冷清形成對比，硅谷的房市依然火熱，購房競爭激烈。

“作為賣方代理人，我掛牌的一處位于硅谷核心城市桑尼維爾、距離蘋果公司園區不遠的住宅，在六天內迅速成交。”馬克分享稱，“看房日當天，吸引了超過80多個客戶前來。我們精心布置了房屋展示，最終收到四份出價。”

他進一步介紹：“房屋掛牌價為163.8萬美元，最終一位蘋果公司的華人新移民員工以178萬美元的全現金方式購得。這對于他來說通勤十分便利。由于無需貸款，當前高企的按揭利率也并未對其構成阻礙。”

盡管美國房地產市場整體趨于停滯，灣區尤其是硅谷的住房市場卻依然價格高企。根據房地產信息提供商Realtor.com，在舊金山，購房者需年收入達到26.3萬美元才可負擔中位價房屋，圣何塞的這一門檻更是高達37萬美元。

深耕北加州市場二十年的加州佩隆居地產（Pellego）合伙人甄勇斌（Barry Zhen）向第一財經記者舉例稱：“距離硅谷約一小時車程的都柏林（Dublin），2024年人口流入增長率高達150%。在這里購買新房需要抽簽，而價值200萬美元的二手房往往在幾天內便被搶購一空。”

總部位于吉隆坡的亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）則從國際買家視角提出，硅谷憑借其科技創新能力、全球聲譽和優質教育資源，持續吸引亞洲買家關注。根據居外IQI 2025年買家詢盤數據，硅谷核心城市帕洛阿爾托（Palo Alto）的房產詢盤中位價為240萬美元，是全美115萬美元中位價的兩倍以上。

安薩里告訴第一財經記者：“硅谷的高溢價和競爭激烈的樓市，受低庫存和高需求的推動，繼續使其在全美當前停滯的樓市中脫穎而出。”

他稱，2023年各國邊境重新開放后，帕洛阿爾托的買家詢盤量曾大幅上升，2024年雖回落40%，但2025年再次出現強勁反彈。截至2025年8月，亞洲買家的詢盤量已達到2024年全年的兩倍，“這顯示出他們對這一科技中心信心回升，并對高價值房產重拾興趣”。

人工智能創造硅谷財富效應

馬克告訴第一財經記者，隨著人工智能（AI）和加密貨幣概念的熱潮興起，硅谷正迎來新一輪的財富效應，人才持續從全球各地涌入，這也解釋了為何硅谷房價能夠保持每十年翻一番的強勁勢頭。

他進一步表示，硅谷科技企業員工普遍享有股票期權，工作滿四年即可獲得給員工的全部股票，因此這一地區從不缺乏現金買家。“目前硅谷樓市中，每四筆交易中就有一筆是以全現金完成，”他補充道。

今年以來，Anthropic、安全超級智能（Safe Superintelligence）、OpenAI、Anysphere等AI初創企業相繼完成數輪巨額融資，不僅創造了龐大的紙面財富，也將估值推升至歷史新高。根據數據研究公司CB Insights，全球共有超過1200家“獨角獸”（估值大于10億美元）企業，其中美國超過700家。

與此同時，英偉達（Nvidia）、Meta、微軟等上市AI相關公司的股價也大幅飆升，加上為構建數據中心和計算能力提供支持的基礎設施企業以及AI工程師的高額薪酬，共同構成了這一波財富浪潮。

麻省理工學院首席研究員麥卡菲（Andrew McAfee）表示：“回顧過去100年的數據，我們從未見過如此規模和速度的財富創造，這前所未有。”

在這一背景下，一批因估值激增而新晉的億萬富翁正迅速崛起。硅谷區域研究所的統計顯示，去年硅谷企業風險投資金額超過350億美元。另據財富調查公司新世界財富與追蹤全球私人財富和投資移民趨勢的Henley & Partners的數據，舊金山目前的億萬富翁人數已達到82人，超過紐約的66人。過去十年間，灣區百萬富翁的數量實現翻番，而紐約僅增長45%。

高端住宅市場同樣反映出這一趨勢。根據蘇富比國際地產的數據，舊金山去年成交價超過2000萬美元的住宅數量創下歷史紀錄。

不過，甄勇斌補充稱，盡管AI產業的蓬勃發展催熱了硅谷周邊樓市，但居高不下的房價即使對科技“大廠”員工而言也并非輕易能夠承受。

他說：“位于舊金山南灣硅谷核心地段的房產，其中位價已達300萬美元。即便對于科技大廠的員工，若需貸款購房，負擔也相當沉重，通常需依賴雙職工家庭收入。例如一對在科技公司工作的夫妻，若兩人年薪合計80萬美元，購買300萬美元的房屋后，每月按揭還款加上稅費將高達1.5萬美元，超過家庭稅后月收入的三分之一。而這樣的薪資水平已屬管理級員工，總體人數有限。”

美國樓市困境難解

全球投資咨詢公司BCA Research全球首席策略師貝瑞欽（Peter Berezin）在本周的研討會上表示，盡管過去幾個月抵押貸款利率有所回落，推動房屋建筑商情緒反彈，但美國住房市場仍面臨困境。

根據房地美的最新數據，美國30年抵押貸款固定利率為6.35%，明顯低于52周的平均水平6.7%，已回落至2024年10月以來的最低點。

但貝瑞欽強調，“硬數據”迄今并不樂觀。美國人口普查局的報告顯示，2025年7月建筑許可量錄得135萬個（經季節性調整年化率），環比下降2.8%，同比亦降低5.7%。新建房屋待售庫存的月供應量達到9.2個月，即按當前銷售速度需超過9個月才能售罄，該數字創下2022年11月以來的最高水平。

另一方面，美國住宅房地產經紀公司Redfin的數據表明，目前美國住房市場中活躍購房者數量約為143萬人，為自2013年以來的最低水平，除疫情初期外尚未出現更低的數字。自今年5月以來，賣家人數也出現兩年來的首次下降，減少約1.4萬人。盡管如此，賣家人數仍比買家多出36%，這一差距是2013年以來的最大值。換言之，全美范圍內已連續15個月處于“買方市場”。

Redfin高級經濟學家可汗（Asad Khan）表示：“買家因高房價、高利率和經濟不確定性而卻步，如今賣家也因買家的謹慎而陷入焦慮。部分賣家看到房屋在市場上滯留數周甚至數月，且往往以低于掛牌價成交，因而選擇撤牌或暫不掛牌。”

從房價走勢來看，標準普爾凱斯-希勒全美房價指數同比僅上漲1.9%，創2023年夏季以來的最慢增速。相比之下，從2024年6月至2025年6月，消費者價格指數上漲了2.7%，顯著高于房價漲幅。

標準普爾道瓊斯指數固定收益及大宗商品主管古戴克（Nicholas Godec）表示，這是多年來首次出現房價漲幅未能跑贏整體通脹水平。這一轉變具有歷史意義，疫情期間房價以兩位數增速遠超通脹，為房主積累了巨額實際財富。而如今，美國住房財富在過去一年實際呈下降趨勢，出現實質性的財富侵蝕。

貝瑞欽補充稱：“當前的抵押貸款利率相較于上世紀90年代并不算極高，但房價實際已翻倍。改善住房負擔能力的唯一途徑，要么是抵押貸款利率大幅下降，要么是房價下跌，但兩者通常在經濟衰退時發生。這正是住房市場所面臨的困境：任何真正提升可負擔性的方式，都可能伴隨相當程度的陣痛。”