不動產是社會財富的重要載體，關系到千家萬戶的切身利益。

9月19日，北京西城法院通報了近年來西城法院審理涉不動產登記行政案件的總體情況，發布典型案例及法官建議。

本次通報的四個不動產登記典型案件均為涉房屋登記糾紛，涵蓋了詐騙導致的房屋過戶陷阱、救濟權行使應在起訴期限內、惡意串通損害他人權益、偽造法律文書騙取登記等情形，體現了近年來不動產登記糾紛的突出風險。

案件總量穩定，合法性審查成焦點

據統計，2022年1月至2025年8月，北京西城法院審結涉不動產登記行政案件共計95件，其中2022年28件、2023年30件、2024年21件、2025年1—8月16件。案件量保持基本穩定。

西城法院黨組成員、副院長王元田強調，不動產登記行為具有復合屬性，該類案件呈現明顯的“民事—行政”交叉特點。

具體來說，不動產登記是不動產物權的公示方式，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅由不動產登記機構依照法律規定開展，在此過程中不動產登記機構與當事人之間形成行政法律關系。

但是，涉訴的不動產登記案件主要發生在因民事法律行為導致不動產物權變動的場合。該類案件中不動產登記所依據的基礎事實涉及當事人之間的民事法律關系，如買賣、贈與、抵押、繼承等。因此，法院審理往往需要厘清背后的民事法律關系。這增加了案件的審理難度和復雜性。

從原告訴求看，訴求類型集中，要求轉移登記的43件，更正登記的24件，初始登記的16件，占比超過八成。

“爭議焦點高度集中在對登記行為的合法性審查上。”王元田談到，法院審查的核心是不動產登記機構在受理、審查、登簿、發證等環節是否盡到了法定審查職責和義務。因此，厘清不動產登記機構的職責邊界，精準把握“合理審慎審查義務”的內涵是案件審理的重點。

基礎事實變化導致登記撤銷案件占比較高

王元田介紹，95個案件中，西城法院判決撤銷或確認不動產登記行為違法的案件共計30件，其中因登記依據的基礎事實發生變化的案件占比83.3%。

具體情形包括：不動產登記所依據的買賣、贈與、抵押等合同經法院生效判決確認無效；所依據的公證文書依法定程序被撤銷；所依據的法院生效裁判文書被證實為虛假。

王元田表示，實踐中，一旦發生錯誤登記，不僅會損害真實權利人重大財產權益，也對后續交易產生連鎖影響。有些案件中，錯誤登記雖被判決撤銷，但房屋已被轉讓或抵押，真實權利人難以實現其訴訟目的；有些案件中，錯誤登記又與詐騙、制售假章假證假公文類違法犯罪串聯，社會影響惡劣。

對于法院來說，既要暢通救濟渠道、保護真實權利人的財產權益，又要保障交易安全、維護善意第三人的信賴利益；既要監督依法行政、敦促不動產登記機構規范開展登記，又要遵循行政規律、合理確定不動產登記機構責任邊界；既要注重風險防范、最大程度降低錯誤登記及負面效應，又要鼓勵登記便民、推動營商環境不斷優化，這為人民法院在審理此類案件中統籌各方利益、兼顧多重目標以及力爭實現政治效果、法律效果和社會效果的統一提出了更高要求。

四大典型案例揭示登記風險

通報會上，西城法院行政審判庭負責人管學雅通報了四個典型案例，均為涉房屋登記糾紛，集中反映了涉不動產登記案件中的高發風險。

“警惕詐騙花樣翻新，謹防房屋過戶陷阱”案例中，王先生輕信朋友楊某謊言，通過訂立虛假合同，辦理了房屋產權過戶登記，而后楊某私自將房產抵押給第三人并設立抵押登記。因虛假合同被民事判決認定為無效，最終法院判決撤銷不動產登記機構將涉案房屋由王先生轉移登記至楊某名下的行政登記行為。法官提醒，日常生活中，不法分子常以“高額回報”“短期周轉”為名，誘騙房屋所有人進行轉移登記。一旦房屋被二次出售或抵押，在第三人善意的情況下也可能造成難以挽回的損失。

“救濟權行使當及時，超過起訴期限難獲支持”案例中，李某于2023年向不動產登記機構反映涉案房屋在1993年確權登記時發生錯誤，要求不動產登記機構查明事實并改正錯誤。不動產登記機構調查核實后，答復其不存在登記錯誤情形，李某不認可該答復，于2024年向法院提起訴訟，要求不動產登記機構履行更正錯誤登記的法定職責。因1993年的涉案房屋登記行為已經超過二十年的最長起訴期限，且李某并未提交相關證據證明存在不可抗力或不屬于自身原因耽誤起訴期限的情形。據此，法院裁定駁回李某起訴。

該案闡述了行政訴訟法定起訴期限制度旨在維護行政行為的穩定性與法律關系的確定性，促使當事人及時行使權利。公眾應定期關注自身不動產登記狀態，一旦發現異常，應立即行動，以免喪失訴權。

此外，“他人產權不容侵犯，惡意串通難逃更正糾錯”案例介紹了不動產登記的更正登記程序，即權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記；“偽造裁判觸犯紅線，登記被撤又擔刑事責任”案例提示了偽造法律文書騙取房屋產權轉移登記絕非“捷徑”，而是觸碰法律紅線的危險行為。

西城法院行政審判庭副庭長曹實發布法官建議：針對登記機構，建議首先要切實履行審查義務，構筑虛假登記“防火墻”，嚴格依據法律規定以及不動產登記操作規范、標準、慣例和技術能力履行合理審慎審查義務；其次要注重科技成果運用，打造技術“防御盾牌”，逐步建立部門間的信息共享機制，探索實現司法、公安、民政等跨鏈條實時交叉驗證；最后要深化聯動治理，加強不動產登記爭議源頭預防，探索搭建與人民調解、行政調解、行政復議、行政訴訟的聯動平臺，形成轄區不動產登記爭議預防化解合力。

針對社會公眾，提示要提高法律意識，誠信參與交易活動；要加強財產保護，筑牢風險防范堤壩；要依法有序維權，理性選擇救濟途徑。

責編：萬健祎

校對：楊舒欣